このコラムでは，
①賃貸借契約の成立と終了に関する諸問題
②賃貸借契約期間中の諸問題
③賃貸借契約の「お金」をめぐる諸問題
について各テーマ２回にわけて，賃貸借契約に関わる法律問題についてお伝えします
第１回では「賃貸借契約の成立と終了に関する諸問題」のうち，成立の部分に関して説明します。
賃貸借契約にはどのような種類があって，どのような法律が適用されるのか，そして，賃貸借契約が成立するにはどのような要件が必要なのか，それぞれの場面でどのような問題が生じるのかについて考えてみたいと思います。
なお，このコラムでは賃貸借の目的物は土地もしくは建物を想定して進めてまいります。
１．賃貸借契約の種類
賃貸借契約は，土地や建物などの目的物を，地代や家賃など賃料を払ってもらって目的物を使用収益させる契約です（民法６０１条）。
一言で賃貸借契約といってもさまざまな種類があります。
賃貸期間を一定期間として更新がある通常の賃貸借契約，賃貸期間を一定期間としつつ更新がない定期借家（借地）契約，賃貸期間を一時的な期間として更新を予定しない一時使用目的の賃貸借契約などです。
２．賃貸借契約に適用される法律
賃貸借契約に関する一般則は，民法６０１条以下に定められています。
もっとも，賃貸借契約には，上記のとおり，賃貸期間，使用目的，更新の有無によって様々な種類があり，それぞれに適用される法律が異なることがあります。賃借人を保護する，賃貸人が土地や建物を貸し易くするよう，民法の原則に修正を加えた特別法を適用するのです。
たとえば，借りた人が建物（住居，店舗，事務所など）を建てるために土地を貸す場合には，借地借家法が適用されます。この借地借家法は，契約期間満了時に借地人が土地所有者に対して建物の買取を請求できる権利が認められていたり（借地借家法１３条１項），賃貸人からの解約には正当事由が必要とされていたり（借地借家法５条，６条，２８条）など，民法と比べると借りる側に有利な修正がされています。
これに対して，いわゆる青空駐車場として利用する場合，資材置き場として利用する場合に土地を貸す場合には借地借家法は適用されません。
定期借地契約，定期借家契約の成立には，借地借家法の修正があります。
定期借地契約は，借地権の存続期間を５０年以上の期間を定める場合に，①契約の更新がない，②建物の再築による存続期間延長がない，③借地人が建物買取請求をしない，の３点がセットになった特約をした借地契約です（借地借家法２２条以下）。
このとき専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするときは事業用定期借地権契約となります（借地借家法２３条１項および同２項）。スーパーマーケット，家電量販店，紳士服量販店などに設定されることが多いようです。
建物を貸す場合には，定期借家契約があります（借地借家法３８条）。これは，期間の定めのある建物賃貸借で，かつ，契約の更新がなく，公正証書等の書面で契約されるものをいいます。建物のオーナーからすれば，期間満了により確実に契約が終了するので，建替え予定のある建物や，転勤で空き家になっている自宅などの物件も容易に貸すことができることになります。
もっとも，借りる側からすると，期間満了により引越ししなければならなくなるデメリットがあるので，一般的には，定期借家契約の場合は，普通建物賃貸借契約よりも低い水準で賃料を設定することが必要となります。
また，土地所有者や建物所有者が賃貸事業を営む場合で，借地人や借家人が事業者でない，すなわち，消費者の場合には「消費者契約法」が適用されます。消費者契約法が適用されることにより，消費者に不利な内容の契約はその効力が否定されることがありますので注意が必要です。
３．賃貸借契約の成立
通常の賃貸借契約では，賃貸人が賃借人に目的物を使用就役させることを約束し，賃借人が賃貸人に使用収益の対価を支払うことを約束することで成立します。賃貸借契約書がなくても契約は成立しますが，将来の紛争を予防するという観点からも賃貸借契約は作っておいたほうがよいでしょう。
これに対して，事業用定期借地契約は公正証書によって締結することが必要です（借地借家法２３条３項）。また，定期借家契約も公正証書等の書面によって締結することが必要です（同３８条）。
契約に際しては、「念には念を」の感覚で臨むとちょうどいいと思います。
弁護士法人みお綜合法律事務所 弁護士 吉山晋市（よしやま しんいち）